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【初心者向け】住宅ローン変動金利の返済のコツ【大切なことは3つあります】

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家づくり

平成 31 年3月 20 日に国土交通省が発表した「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果によると金利タイプは、引き続き変動金利型の割合が最も高い(約5割) でした。

私の周りも変動金利の人が多かったのでアンケートの結果通りですね。逆に自分がどの金利タイプでローンを組んだか覚えてない友人もいましたが(笑)

 

ハウスメーカーの分譲住宅を購入する人も多かったので、提携ローンを契約するケースも多いでしょう。提携ローンはネットの金利より安くなる場合もあるようですし。

 

気をつけないといけないのは、検討せず変動金利を組んだ場合。

 

「家賃の支払いと同額で家が買えちゃいますよ。アパートの支払いは資産を残せないからもったいないです。今は低金利なのでだし、住宅ローン減税で税金も戻ってくるので、増税前にご購入されることをおすすめします。」とか、私も見積もりで言われて危うく契約しかけたことがあります(笑)

 

前置きが長くなりましたが、今日は5年連続人気No.1の住宅ローンである「変動金利」の返済のコツについてです。

 

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変動金利の王道の返済戦略

変動金利住宅ローンの現在のベストの返済方法をまとめておきます。ローンを組んだ後はひたすら返していくだけなのですが、まわりに聞いてみると知らない人が多かったのですでに変動金利で借りている人にもさらっと確認していただきたいと思います。

返済の超基本!大切なことは3つです!

変動金利の返済で、覚えてほしいのはこの3つのルールです。

 

この3つだけおさえておけば、返済に困ることはないでしょう。

  • 住宅ローン減税期間(10年間)は繰り上げ返済をしない!
  • 金利見直しと未払利息の増額リスクは貯金で対策しよう!
  • 固定ローンに変えるタイミングを逃さない!(難易度高い)

 

一番大事なのは、この3つだけなんです。3つめは難易度高めなので、実質2つでもOK。

 

金利が安い変動金利でローンを借りて、リスクは貯金で対応する。チャンスがあれば固定に切り替えて支払額を固定する。

 

ということです。

 

住宅ローン減税の基本

住宅ローン控除とは、最大10年間、年末時点の住宅ローン残高の1%分の税金が安くなる制度です。

 

つまり、残高が多いほど住宅ローン控除で減額される税金額は多いため、繰り上げ返済で住宅ローン残高が減ると、節税メリットも少なくなってしまうというわけです。

 

Mei家も団体信用生命保険の死亡保障もあるのでじっくりいけばいいと思ってます。

 

ただし、残高の上限は4000万円になっているので、それ以上の残高は減税されません。年間40万円の控除が受けられますが10年間で最大400万円が控除される減額になります。

 

ですが、4000万円以上借入しているご家庭も金利が低いうちは、焦らず返済リスクのためまずは貯金がおすすめです。

 

10年後に100万円繰上返済したときの利息軽減額

変動金利:0.5% 3000万円のシミュレーションでは、10年後に964,784円(約100万円)繰上げ返済すると利息が125,466円軽減されます。

イメージとしては青で囲った11年目の元金分を一括で支払うということになりますので、その年の利息を支払わず済むんです。これにより、返済期間も1年2か月短縮されるんです。35年が33年10か月に短縮されるのはうれしいですね。

変動金利のリスクとは?

ご存知の通り、「変動金利は返済額の見直しがある住宅ローン」ですが、いつどのように金利が変わるのでしょうか。

 

ポイントは2つです。

  • 5年毎の返済額は見直しルール
    返済額は5年間一定です。5年ごとに見直しがあり、金利が上がった場合も「125%ルール」によって次の5年間の金利は最大125%までした上がりません。ただし、返済額の元本と利息の割合は常に一定ではないことに注意してください。
  • 未払利息の仕組み
    支払額の割合で利息が大きくなると、翌月以降に利息が繰り延べされます。変動型金利の返済額は5年間一定なので金利が急激に上昇すると利息の割合が増えすぎて元本が減らない状況になります。上回った利息は、未払利息と呼ばれます。払いきれなかった利息は、最後に一括で支払うことになります。

もし急激に金利が上がってしまうと、利息が予想以上に増えて支払いができなくなってしまうかもしれない。いま変動金利で借りていて返済がぎりぎりの方は特に注意してください。

 

対策は、「利上げに備えて毎月一定額貯金する」ことです。

 

理想は毎月支払額の10%ですが、難しいことを考えず、月に5千円貯金からはじめてもいいと思います。

 

5000円でも5年貯金を続ければ、30万円貯まります。

 

繰り上げ返済は直接元本の返済に充てることができるので金利が発生しません。フラット35などの固定金利は支払額を期間一定にすることで、金利上昇リスクの対策できます。上昇リスクが低減される分、金利を保険料として支払うわけです。

 

変動金利はご自身でリスク対策をきっちりと行いましょう。

 

もし金利が上昇しなければこのお金で海外旅行にいきましょう。それくらい気軽に貯金した方が続きそうな気がします。

 

固定金利に切り替えるタイミング

  • マイナス金利政策や世界情勢の変化で極端に固定金利が低下したとき
  • 返済の終わりが見えてきたとき

2016年に英国EU離脱などの影響で三井住友信託銀行の住宅ローンの10年固定金利が0.35%まで下がることがありました。変動金利より低い状況は稀です。どうしても銀行側がお金を貸したい状況になっていたということですね。こういう数十年に一度のタイミングが今後あれば逃さずローンの切り替えを検討してください。

 

もう一つはあと10年で返済が終わるなと確信できた時です。変動のままでもOKです。固定に切り替えることで、変動リスクから逃れ、利息支払いを確定できるので計算がしやすくなります。当面はこのチャンスはないと思いますが、心の片隅に覚えておいてください。

 

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最後に&まとめ

大事なことなのでもう一度言わせてください!

  • 住宅ローン減税期間(10年間)は繰り上げ返済をしない!
  • 金利見直しと未払利息の増額リスクは貯金で対策しよう!
  • 固定ローンに変えるタイミングを逃さない!(難易度高い)

上の2つが基本です。

 

固定ローンへの切り替えは変動金利より金利低下するボーナスチャンスがあれば狙ってみてください。

最後までありがとうございました!

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